保全用戶常見問答
區分所有權人積欠管理費,其房屋遭法院拍賣由第三人拍定,則原區分所有權人所積欠之管理費,管委會究竟應向原區分所有權人或拍定人請求繳納,須視情形而處理。

關於拍定前之管理費請求繳納,實務上之見解,依拍賣公告之記載不同,可分為下列二種:

一、拍賣公告中載明:「拍定人應繼受執行債務人所積欠之管理費債務」或其他同義條款,則應由拍定人負擔:

強制執行程序之拍賣公告中若載明:「拍定人應繼受執行債務人所積欠之管理費債務」或其他同義條款,則拍定前所積欠之管理費,管委會得依債務承擔之規定向拍定人請求。

二、拍賣公告中無管理費負擔之記載,則應由原區分所有權人負擔:

繼受人對於原區分所有權人積欠管理費或其他應分擔費用之債務,因屬原區分所有權人與大廈管理委員會間之債權債務關係,後手之區分所有權人除已依民法第三百條或第三百零一條所定訂約承擔債務者外,管理委員會自應循條例所定之各規定加以請求;且區分所有權之繼受人,其無論係經由自由交易買賣方式或經由法院拍賣取得,因對於前手積欠之管理費用或其他應分擔費用並無從知悉,而購買者(含拍賣程序之應買人)亦係針對該區分所有物之市場客觀價值、地理環境、有無物上擔保等加以評估其價值,茍尚應就該區分所有物之前手有無積欠管理費用及其他應分擔費用加以調查評估,因此部分並無公示性,除強人所難能,亦有礙交易之靈活,而此亦非公寓大廈管理條例第二十四條之立法本旨,是就前手已具體發生而積欠之管理費用及其他應分擔費用,實難令繼受人當然承受而負履行債務之責(新竹地方法院八十八年度簡上字第一一一號判決參照)。依此可知,關於區分所有權人積欠之管理費若拍賣公告中無前述「拍定人應繼受執行債務人所積欠之管理費債務」或其他同義條款之記載,則拍定人毋庸負擔原區分所有權人所積欠之管理費。

住戶在公共樓梯間,堆放雜物,甚至封閉樓梯的安全門,不讓人進出,萬一發生火災,後果不堪設想,如何得以維持公共之安全?

按「住戶不得於防火間隔、防火巷弄、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用,或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵佔巷道妨礙出入。」公寓大廈管理條例第十六條第二項已有規定。住戶違反規定時,「管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理,經制止而不遵從者,得報請直轄市、縣(市)主管機關處理。」同條第五項已有規定。

又「違反第十六條第二項之規定者,由直轄市、縣(市)主管機關處新台幣四萬元以上二十萬以下罰鍰。」為第四十九條第一項第四款之規定。另同條第二項又規定,「有供營業使用事實之住戶有違反第十六條第二項行為,因而致人於死者,處一年以上七年以下有期徒刑,得併科新台幣一百萬元以上五百萬元以下罰金;致重傷者,處六月以上五年以下有期徒刑,得併科新台幣五十萬元以上二百五十萬元以下罰金。」

至對於屢勸不改或續犯者,第二十二條規定得「由管理負責人或管理委員會促請其改善,於三個月內仍未改善者,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院強制其遷離。前項之住戶如為區分所有權人時,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分;於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者,管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。」